띮人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

　　图源：中国人民银行

　　对此，专家人士表示，通知主要针对新发放商业性个人住房***，存量商业性个人住房***利率仍按原合同执行。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房***利率下限，由不低于相应期限***市场报价利率（LPR），调整为不低于相应期限LPR减20个基点（按4月20发布的5年期以上LPR计算为4.4%），如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请***购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

　　按***金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，则意味着：平均每月可减少月供支出约60元，那么，未来30年内共减少利息支出约2万元。

　　首套房贷30年期100万

　　省4万余元利息

　　“目前房贷利率由5年期以上LPR加(减)成产生。而据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当前5年期以上LPR为4.6%。这意味着，首套房贷利率下限已经下调至4.4%。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华解释称。

　　中原地产首席分析师张大伟向中新财经介绍，之前的政策是首套商业性个人住房***利率不得低于相应期限***市场报价利率，二套商业性个人住房***利率不得低于相应期限***市场报价利率加60个基点。通俗来讲，首套房房贷将有可能大幅度降息20个基点。

　　“该政策重点对首套房***利率进行调整”，中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅认为，政策强调“二套住房商业性个人住房***利率政策下限按现行规定执行”，这拉大了首套房与二套房***利差，在 *** 首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

　　“本次下调主要是强调首套房，实际上也是希望刚需购房成本进一步降低，是非常好的支持刚需购房的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这将引导银行后续更好制定***政策，尤其是推介一些低成本***的利率。

　　基于此，若居民家庭申请***购买首套普通自住房时，均按照调整前后房贷利率下限计算(即由4.6%降为4.4%)，以***金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约120元，未来30年内共减少利息4万余元。

　　若按央行5月6日公开的3月份新发放个人住房***利率5.42%，降低20个基点到5.22%后，以***金额500万、期限30年、等额本息还估算，则可更为显著感受到每个月可以少还600元，30年共减少利息22万元。

　　并非全部城市首套房利率

　　均执行4.4%标准

　　同时，通知要求，在全国统一的***利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市 *** 调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房***利率加点下限。

　　“因城施策”再次被划了重点。张大伟说，这意味着新政并不是简单地直接降息，而是给地方执行空间，需要等待各地落地细则来执行。“从之前更低4.6%的利率看，也很少有城市能执行这个标准。”

　　杨畅认为，对于部分人口流入数量较大、住房具有刚性需求的城市，“因城施策”可以使其结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

　　“一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。”严跃进指出。

　　房贷利率仍有进一步下调空间

　　但毋庸置疑，在疫情冲击，经济增速下滑压力加大，以及房贷利率与信用贷利率倒挂的背景下，降低房贷利率、支持刚需和改善已是大势所趋。

　　“现阶段降低住房***利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。”杨畅表示，当前个人住房***利率仍然明显高于一般***加权平均利率水平，而个人住房***相较于一般企业***，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。

　　“此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至更低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动”，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计未来更多城市下调房贷利率至更低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

　　“考虑到无抵押信用贷利率已经普遍在4%以下，预计房贷利率还有进一步下调空间。基于改善目的的二套房贷利率也有望下调。”邹琳华表示，由于我国房贷利率近几年一直未下调，即便外部存在加息的国际金融环境，下调房贷利率的空间也仍然存在。

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